Wspólnoty Mieszkaniowe

Wspólnoty mieszkaniowe

Wspólnota mieszkaniowa to wszyscy właściciele lokali w danej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w nieruchomości, w której został sprzedany choćby jeden lokal. Jest jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana (tzw. ułomna osoba prawna).

Pojęcie wspólnoty mieszkaniowej wprowadziła ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 r.

Art.  6.  [Wspólnota mieszkaniowa]

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

  • Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali
  • Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
  • Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny

Rozróżniamy dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych:

  • tzw. małe wspólnoty mieszkaniowe - wspólnoty w budynkach, w których ogólna liczba lokali nie jest większa niż 3; do zarządu tymi nieruchomościami wspólnymi stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności;
  • tzw. duże wspólnoty mieszkaniowe - w nieruchomościach, gdzie liczba lokali jest większa niż trzy; do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie przepisy Rozdziału 4 ustawy o własności lokali.

W tym przypadku wspólnota, niezależnie od wielkości - ma obowiązek powołania zarządu wspólnoty. Ponieważ zarządzanie wspólnotą może bywać skomplikowane i rodzi odpowiedzialność, ustawą o gospodarce nieruchomościami wprowadzono instytucję zarządcy nieruchomości.


Zasób lokalowy m.st. Warszawy usytuowany jest w nieruchomościach:

  • stanowiących własność m.st. Warszawy
  • w których funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe, a m.st. Warszawa jest jednym z właścicieli lokali (m.st. Warszawa posiada we wspólnotach mieszkaniowych lokale, które są niewyodrębnione).

M.st. Warszawę jako właściciela lokali we wspólnotach mieszkaniowych reprezentują  pełnomocnicy m.st. Warszawy. Pełnomocnicy zatrudnieni są w Wydziałach Urzędu Dzielnicy lub w Zakładach Gospodarowania Nieruchomościami dla danej Dzielnicy. Pełnomocnicy m.st. Warszawy biorą udział w zebraniach ogółu właścicieli lokali we wspólnotach mieszkaniowych a także reprezentują i bronią interesu lokatorów lokali miejskich.

Zarządzenie nr 2735/2009 Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 6 marca 2009 r. w sprawie ujednolicenia zasad reprezentowania miasta stołecznego Warszawy we wspólnotach mieszkaniowych.

Zarządzanie zasobem lokalowym m.st. Warszawy w nieruchomościach budynkowych, w których funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe, a m.st. Warszawa jest jednym z właścicieli lokali, sprawowane jest przez:

  1. jednostki budżetowe: Zakłady Gospodarowania Nieruchomościami, których zadaniem jest gospodarowanie lokalowym zasobem m.st. Warszawy oraz powierzonym zasobem nieruchomości m.st. Warszawy (12 Zakładów Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicach: Białołęka, Bielany, Mokotów, Ochota, Praga-Północ, Praga-Południe, Śródmieście, Targówek, Wawer, Włochy, Wola i Żoliborz),
  2. wydziały Urzędu Dzielnicy zarządzające zasobem lub nadzorujące umowy
    o zarządzanie, w których nie funkcjonują ZGN-y (Bemowo, Rembertów, Ursus, Ursynów, Wesoła i Wilanów),
  3. inne komórki organizacyjne Urzędu m.st. Warszawy lub inne jednostki organizacyjne m.st. Warszawy.

Zadania Zakładów Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicach m.st. Warszawy uregulowane są w statutach, przyjętych uchwałami Rady m.st. Warszawy, i dotyczą w szczególności gospodarowania lokalowym zasobem m.st. Warszawy w granicach zwykłego zarządu.

Poza tym, jednostki te mogą mieć również inne zadania np. zarządzanie nieruchomościami niezabudowanymi czy targowiskami. W nieruchomościach, w których funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe, a m.st. Warszawa jest jednym z właścicieli lokali, Zakłady mają obowiązek administrowania i sprawowania nadzoru nad lokalami m.st. Warszawy.

Akty prawne dotyczace zarządzania lokalami: